Mise en copropriété et État Descriptif de Division (EDD)
La mise en copropriété est l'opération juridique et technique qui permet de diviser un immeuble bâti en lots privatifs et en parties communes, dans le but de les vendre ou de les gérer de manière indépendante. Elle constitue le fondement de tout régime de copropriété régi par la loi du 10 juillet 1965 et son décret d'application du 17 mars 1967.
DG Géomètres Associés réalise l'intégralité des missions techniques nécessaires à la mise en copropriété : relevés intérieurs et extérieurs des niveaux, calcul des surfaces, production de l'état descriptif de division (EDD) et des plans graphiques conformes aux exigences des notaires, avocats et syndics de copropriété. Nous intervenons sur l'ensemble des Alpes-Maritimes et à Monaco.
Dans quels cas réalise-t-on une mise en copropriété ?
La mise en copropriété intervient dans plusieurs situations distinctes, chacune avec ses propres contraintes techniques et réglementaires :
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Vente en lots d'un immeuble existant : un propriétaire unique souhaite vendre séparément des appartements, des locaux commerciaux ou des garages. La mise en copropriété avec EDD est obligatoire préalablement à toute vente.
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Construction neuve en vue de la vente : un promoteur immobilier commercialise des lots avant ou après achèvement. L'EDD provisoire est établi lors du dépôt du permis de construire, l'EDD définitif après réalisation des travaux.
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Modificatif de copropriété : une copropriété existante souhaite modifier la consistance de ses lots (regroupement, division, création de nouveaux lots), mettre à jour ses tantièmes ou régulariser une situation née de travaux non déclarés.
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Division en volumes : pour des opérations complexes (ensembles immobiliers, immeubles mixtes, opérations sur plusieurs unités foncières), la division en volumes permet de créer des droits réels distincts sans recourir au régime de la copropriété. Préalable indispensable : l'établissement d'un état de division en volumes (EDV).
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Mise en copropriété d'une maison individuelle avec appartement : création d'un régime de copropriété sur une maison divisée en deux logements superposés ou juxtaposés.
Comment se déroule une mission de mise en copropriété ?
La mission suit un enchaînement rigoureux de six étapes, depuis l'analyse des documents existants jusqu'à la remise du dossier complet au notaire :
1. Analyse des titres de propriété et des documents cadastraux
Nous analysons les titres de propriété, le relevé de propriété, les documents d'urbanisme applicables (PLU, règlement de copropriété existant le cas échéant), ainsi que les plans existants du bâtiment. Cette étape permet d'identifier les contraintes foncières et les éventuelles irrégularités à régulariser avant la mise en copropriété.
2. Relevé architectural intérieur et extérieur
Nos techniciens réalisent un relevé complet du bâtiment : mesure de tous les niveaux (sous-sol, rez-de-chaussée, étages, combles), des parties privatives (appartements, caves, garages, parkings, annexes), des parties communes (halls, cages d'escalier, couloirs, locaux techniques) et des circulations. Nous utilisons la station totale et/ou le scanner laser 3D pour les bâtiments complexes, afin de garantir la précision des surfaces.
3. Calcul des surfaces
Le calcul des surfaces est une étape critique. Depuis la loi ELAN (2018) et son décret d'application du 27 juin 2019, les règles de calcul des surfaces dans les états descriptifs de division ont évolué. Nous distinguons et calculons les surfaces selon les méthodes applicables :
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Surface privative (au sens de la loi du 10 juillet 1965) : surface des planchers des parties privatives, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches, cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres.
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Surface habitable (loi Boutin) : si requise pour les logements destinés à la location.
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Surface utile : selon les besoins spécifiques du dossier (locaux commerciaux, bureaux).
4. Calcul des tantièmes et quotes-parts de parties communes
Les tantièmes expriment la quote-part de parties communes attachée à chaque lot. Leur calcul doit être cohérent et équitable, conformément aux articles 5 et suivants de la loi du 10 juillet 1965. Nous établissons les tantièmes généraux et, si nécessaire, les tantièmes spéciaux (par bâtiment, par cage d'escalier, par type de charges). Le choix de la méthode de calcul (surface, valeur relative, usage) est documenté et justifié dans notre rapport.
5. Rédaction de l'État Descriptif de Division (EDD)
L'EDD est le document écrit et graphique qui décrit chaque lot de copropriété, lui attribue un numéro de lot, définit sa consistance (nature, situation, superficie), et précise ses tantièmes de parties communes. Ce document est rédigé en lien étroit avec le notaire chargé de l'acte. Nous produisons l'EDD sous forme de tableau récapitulatif des lots et de plans graphiques de repérage.
6. Production des plans graphiques et remise du dossier
Nous produisons l'ensemble des plans graphiques nécessaires à l'acte notarié : plans de niveaux avec repérage des lots, plans de coupes, plans de façades si nécessaire. Tous les plans sont livrés en DWG et PDF à l'échelle. Le dossier complet est remis au notaire pour intégration dans l'acte de mise en copropriété (ou le modificatif).
L'apport du scanner 3D pour les mises en copropriété complexes
Pour les bâtiments anciens, les immeubles de grande hauteur, les résidences de standing ou les opérations comportant de nombreux lots, nous utilisons le scanner laser 3D. Cette technologie permet d'acquérir la totalité des volumes intérieurs et extérieurs du bâtiment en un temps réduit, avec une précision millimétrique.
Le nuage de points obtenu sert de base à la production des plans de niveaux, des coupes et des façades, avec une fiabilité supérieure au relevé manuel traditionnel. Il permet également de détecter des irrégularités géométriques (murs non orthogonaux, déformations de planchers) qui auraient pu fausser les calculs de surface.
Zone d'intervention
Basés à Opio (06650), nous intervenons sur l'ensemble du département des Alpes-Maritimes et à Monaco. Nos principales zones d'intervention incluent Grasse, Valbonne, Sophia Antipolis, Mougins, Antibes, Cannes, Nice, Cagnes-sur-Mer, Villeneuve-Loubet, Vence, Menton, Villefranche-sur-Mer, Saint-Jean-Cap-Ferrat, Èze et Beausoleil.
Notre équipe est bilingue français/anglais, ce qui nous permet d'accompagner les projets impliquant des acquéreurs ou des investisseurs étrangers sur la Côte d'Azur et à Monaco.
Questions fréquentes
La mise en copropriété est-elle obligatoire pour vendre des appartements séparément ?
Oui. La vente séparée de lots dans un immeuble bâti implique nécessairement la constitution d'un régime de copropriété, matérialisé par un règlement de copropriété et un état descriptif de division publiés au Service de la Publicité Foncière. Sans cet acte préalable, aucune vente de lot individuel n'est juridiquement possible (article 1 de la loi du 10 juillet 1965).
Qui rédige le règlement de copropriété : le géomètre ou le notaire ?
Les missions sont complémentaires et distinctes. Le géomètre-topographe réalise les relevés, calcule les surfaces et les tantièmes, et produit l'état descriptif de division avec les plans graphiques — c'est la partie technique du dossier. Le notaire rédige le règlement de copropriété, qui constitue la partie juridique, et publie l'ensemble au Service de la Publicité Foncière. Les deux professionnels travaillent en coordination étroite sur ce type de dossier.
Qu'est-ce qu'un modificatif de copropriété et quand est-il nécessaire ?
Un modificatif de copropriété est un acte notarié qui modifie l'état descriptif de division et/ou le règlement de copropriété existants. Il est nécessaire lorsqu'un lot change de consistance (division d'un appartement en deux, regroupement de lots, création d'une terrasse privative sur une toiture), lorsque des tantièmes doivent être recalculés, ou lorsqu'il s'agit de régulariser des travaux ayant affecté la structure des lots. La mission du géomètre-topographe est identique à celle d'une mise en copropriété initiale : nouveaux relevés, recalcul des surfaces et des tantièmes, production des plans modificatifs.
Quelle est la différence entre copropriété et division en volumes ?
La copropriété (loi du 10 juillet 1965) s'applique à un immeuble bâti unique, avec des parties privatives et des parties communes. La division en volumes est une technique alternative utilisée pour les ensembles immobiliers complexes (centres commerciaux, opérations mixtes logements/commerces, immeubles sur dalle) où la superposition de propriétés distinctes ne peut pas être traitée par le seul régime de la copropriété. Chaque volume constitue un droit réel indépendant, distinct de la copropriété. DG Géomètres Associés accompagne ces deux types d'opérations.
Quel est le délai pour réaliser une mise en copropriété ?
Le délai dépend de la complexité du bâtiment (nombre de lots, niveaux, configuration), de la qualité des documents existants et des échanges avec le notaire. Pour une opération courante (immeuble de 4 à 10 lots), comptez généralement 3 à 6 semaines entre la première visite terrain et la remise du dossier complet au notaire. Les opérations complexes (résidences, immeubles mixtes, modificatifs de grande ampleur) nécessitent un délai plus long, à définir lors du devis.
Intervenez-vous pour les particuliers comme pour les promoteurs ?
Oui. Nous accompagnons aussi bien les particuliers (propriétaire d'une maison souhaitant créer deux logements distincts, investisseur achetant un immeuble de rapport) que les professionnels (promoteurs immobiliers, marchands de biens, notaires, avocats spécialisés en droit immobilier, syndics). Notre équipe bilingue FR/EN est également à l'aise sur les dossiers impliquant des interlocuteurs étrangers.